SUN THỦ THIÊM

CHÍNH SÁCH MỚI NHẤT - CẬP NHẬT THÁNG 01/2026

Mục lục nội dung dự án

(Đang cập nhật)

Sun Thủ Thiêm không chỉ là một dự án bất động sản thông thường. Đây là tâm điểm hội tụ của quy hoạch đô thị thế kỷ 21, hạ tầng thể thao tầm cỡ quốc tế và tầm nhìn kiến tạo “Manhattan phía Đông sông Sài Gòn” của Tập đoàn Sun Group. Với sự hiện diện tại phân khu 2c Thủ Thiêm thuộc khu chức năng số 2, Sun Group đang viết nên một chương mới trong lịch sử đô thị hóa của Thành phố Hồ Chí Minh – và đây chính là cơ hội vàng để bạn nắm bắt trước khi thị trường định giá lại toàn bộ khu vực này.

Bán Đảo Thủ Thiêm – "Manhattan Mới" Bên Bờ Sông Sài Gòn

Từ một vùng đất ngập nước bên bờ Đông sông Sài Gòn, Bán đảo Thủ Thiêm đang chuyển mình trở thành trung tâm tài chính – văn hóa – thương mại quốc tế của Việt Nam. Khu đô thị mới Thủ Thiêm được quy hoạch bài bản với các khu chức năng riêng biệt, mỗi khu đảm nhận một vai trò quan trọng trong bức tranh tổng thể của một siêu đô thị tương lai.

Trong lộ trình đó, Khu chức năng số 2 với ba tiểu khu 2a, 2b và 2c đóng vai trò là “trái tim” kết nối giữa lõi thương mại tài chính phía Bắc và hệ sinh thái sinh thái – thể thao phía Nam bán đảo. Đặc biệt, phân khu 2c Thủ Thiêm được quy hoạch trở thành Khu phức hợp Thể thao và Giải trí – “trạm năng lượng” thu hút toàn bộ dòng người và vốn đầu tư của khu Đông thành phố.

Phân khu 2c giáp trực tiếp Khu chức năng số 1 (Bắc), khu lâm viên sinh thái (Nam) và nhìn thẳng sang lõi di sản Quận 1 qua sông Sài Gòn (Tây). Đây là vị trí không thể tốt hơn trong toàn bộ bản đồ đô thị TPHCM.

Khu Chức Năng Số 2 – Cấu Trúc Quy Hoạch Chi Tiết Ba Tiểu Khu

Khu chức năng số 2 được thiết kế theo triết lý quy hoạch hiện đại: các công trình biểu tượng đặt tại các giao lộ chiến lược, tối đa hóa hiệu ứng thị giác và động lực kinh tế. Ba tiểu khu có chức năng khác nhau nhưng bổ trợ hoàn hảo cho nhau:

Tiểu khu 2a: Khu phức hợp tháp quan sát – điểm nhấn kiến trúc biểu tượng với GFA lên tới 971.500 m²
Tiểu khu 2b: Tổ hợp đa năng với tòa tháp cao nhất Thủ Thiêm – GFA 730.000 m²
Tiểu khu 2c: Khu phức hợp Thể thao – Giải trí, trung tâm sự kiện và thương mại cao cấp

Bảng 1: Chỉ Tiêu Quy Hoạch Phát Triển Tại Các Tiểu Khu Thuộc Khu Chức Năng Số 2 Thủ Thiêm

Chỉ Tiêu Quy Hoạch	Tiểu Khu 2a	Tiểu Khu 2b	Tiểu Khu 2c
Diện tích lô phố (m²)	125.563	111.559	137.793
Tổng diện tích sàn – GFA (m²)	971.500	730.000	133.000
Tỉ lệ sàn nhà ở	37%	65%	32%
Tỉ lệ sàn thương mại	62%	35%	41%
Hệ số sử dụng đất thuần (net FAR)	7,74	6,54	0,97
Dân số cư trú dự kiến (người)	11.598	19.733	1.246
Số lượng người làm việc	39.985	16.923	3.501 người

Nguồn: Tổng hợp từ hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/2000 Khu đô thị mới Thủ Thiêm

Điểm đáng chú ý: hệ số FAR thuần tại phân khu 2c chỉ là 0,97 – thấp hơn đáng kể so với 2a và 2b – phản ánh định hướng ưu tiên không gian mở, tiện ích thể thao và công trình công cộng thay vì nhồi nhét căn hộ mật độ cao. Đây chính là yếu tố tạo nên sức hút đặc biệt về mặt chất lượng sống.

Phân Khu 2c Thủ Thiêm – Đặc Điểm Kỹ Thuật Và Quy Hoạch Chi Tiết

Diện Tích, Cơ Cấu Sử Dụng Đất Và Hạ Tầng Đỗ Xe

Phân khu 2c sở hữu diện tích lô phố 137.793 m² – lớn nhất trong ba tiểu khu – với tổng GFA 133.000 m². Cơ cấu sử dụng đất được phân bổ như sau:

Sàn nhà ở (32% ~ 31.152 m²): Dự kiến cung cấp khoảng 312 căn hộ cao cấp, phục vụ cộng đồng cư dân tinh hoa
Sàn thương mại (41% ~ 39.648 m²): Tập trung vào bán lẻ cao cấp, dịch vụ ẩm thực và giải trí trải nghiệm
Sàn còn lại: Công trình thể thao, hội trường đa năng, không gian công cộng và hạ tầng kết nối

Hạ tầng đỗ xe được quy hoạch ở quy mô lớn với tổng diện tích tầng ngầm 120.891 m², cung cấp:

467 chỗ đậu xe ô tô cho khu dân cư
582 chỗ đậu xe ô tô cho khu thương mại

Quy mô hạ tầng ngầm này đảm bảo không có cảnh ùn tắc trong các mùa sự kiện lớn – điều mà nhiều khu đô thị hiện hữu của TPHCM chưa làm được.

Tầng Cao Và Kiến Trúc Cảnh Quan

Mặc dù hệ số FAR trung bình thấp, các điều chỉnh quy hoạch mới nhất cho phép bố trí công trình cao tầng có chiều cao lên đến 69 tầng (~270m) tại các vị trí chiến lược. Sau điều chỉnh, quy mô dân số có thể tăng lên khoảng 10.000 người, tương ứng 2.800 – 3.000 căn hộ – dư địa tăng trưởng vô cùng hấp dẫn cho các nhà đầu tư.

Khoảng lùi công trình được quy định chặt chẽ:

Tối thiểu 3,0m với các mặt tiếp giáp đường có lộ giới 11,5m – 12m
Tối thiểu 2,0m với đường nội bộ

Những quy định này tạo ra vỉa hè rộng rãi, hỗ trợ kinh tế đi bộ sôi động và trải nghiệm thương mại mặt phố đẳng cấp.

Kết Nối Hạ Tầng Giao Thông Đa Phương Thức

Phân khu 2c là giao điểm của nhiều trục giao thông huyết mạch hiện tại và tương lai:

Cầu Thủ Thiêm 3: Kết nối trực tiếp sang Quận 4, mở hướng về khu Nam thành phố
Cầu Ba Son (Thủ Thiêm 2): Rút ngắn thời gian sang trung tâm Quận 1 xuống dưới 5 phút
Metro số 2 (Bến Thành – Thủ Thiêm): Các ga tiếp giáp trực tiếp khu chức năng số 2
Đại lộ Vòng cung (Trần Bạch Đằng): Trục thương mại sầm uất định hình giá trị BĐS ven đường
Tuyến đường ven sông kết hợp LRT/xe điện: Đề xuất của Sun Group và Masterise, biến dải ven sông thành trục kinh tế du lịch đẳng cấp

Sự kết hợp giữa Metro và mật độ phát triển cao tại 2c tạo ra mô hình phát triển đô thị gắn kết giao thông công cộng. Theo mô hình này, giá trị BĐS trong bán kính đi bộ xung quanh ga Metro thường tăng trưởng vượt trội so với mặt bằng khu vực.

Sun Group Tại Thủ Thiêm – Chiến Lược "Vết Dầu Loang" Kiến Tạo Hệ Sinh Thái

Bức Tranh Tổng Thể: Từ Rạch Chiếc Đến Thủ Thiêm

Chiến lược của Sun Group tại Thủ Thiêm không bó hẹp trong phạm vi phân khu 2c mà nằm trong một kế hoạch tổng thể liên kết toàn khu Đông Thành phố. Trụ cột đầu tiên và quan trọng nhất là siêu dự án Khu Liên hợp Thể dục Thể thao (TDTT) Quốc gia Rạch Chiếc.

Ngày 15/01/2026, Sun Group cùng UBND TPHCM chính thức khởi công dự án Rạch Chiếc với tổng vốn đầu tư hơn 145.600 tỷ đồng – một trong những dự án thể thao lớn nhất Đông Nam Á từ trước đến nay. Các thông số kỹ thuật nổi bật:

Quy mô hơn 186 ha tại phường Bình Trưng, TP. Thủ Đức
Sân vận động trung tâm 70.000 chỗ ngồi với mái che đóng – mở tự động và hệ thống điều hòa nhiệt độ tiên tiến nhất khu vực
Thiết kế lấy cảm hứng từ hình ảnh lá dừa nước Nam Bộ – công trình kiến trúc độc bản mang tính nhận diện toàn cầu
Nhà thi đấu đa năng 18.000 chỗ ngồi
Trung tâm thể thao dưới nước, bệnh viện thể thao quốc tế và các khu dịch vụ thương mại cao cấp
Quỹ đất cho khoảng 10.000 phòng khách sạn phục vụ các mùa sự kiện

Mục tiêu: đáp ứng tiêu chuẩn tổ chức các giải đấu quốc tế lớn như SEA Games, ASIAD và hướng tới đăng cai các sự kiện thể thao toàn cầu.

Cơ Chế Hợp Đồng BT Và Quỹ Đất Đối Ứng – Đòn Bẩy Tài Chính Thông Minh

Để triển khai siêu dự án mà không tạo áp lực ngân sách, TPHCM áp dụng cơ chế đổi đất lấy hạ tầng (hợp đồng BT – Xây dựng – Chuyển giao) theo Nghị quyết 98 của Quốc hội. Sun Group đề xuất nhận thanh toán bằng quỹ đất đối ứng tổng diện tích khoảng 360 ha – đây là nguồn lực để tập đoàn xây dựng hệ sinh thái bất động sản – thể thao – thương mại khép kín.

Bảng 2: Chi Tiết Các Khu Đất Đối Ứng Sun Group Đề Xuất Cho Dự Án Rạch Chiếc

Vị Trí Khu Đất	Diện Tích	Giá Trị Tạm Tính	Định Hướng Phát Triển
Phường An Khánh (TP. Thủ Đức)	30,2 ha	~39.864 tỷ đồng	Nằm gần trục Mai Chí Thọ, giá đất ~132 triệu/m². Kết nối trực tiếp với phân khu 2c Thủ Thiêm
Trong phạm vi Rạch Chiếc	23 ha	~21.549 tỷ đồng	Đất thương mại – dịch vụ dọc trục Mai Chí Thọ, hưởng lợi trực tiếp từ lưu lượng sự kiện
Khu đô thị Trường Thọ	Cập nhật	Tổng 4 khu: ~145.482 tỷ đồng	Đô thị thông minh và trung tâm logistics khu Đông
Khu đô thị Phước Kiển (Nhà Bè)	Cập nhật	Tổng 4 khu: ~145.482 tỷ đồng	Phát triển đô thị sinh thái phía Nam thành phố

Nguồn: Tờ trình UBND Thành phố Hồ Chí Minh trình HĐND về chủ trương đầu tư dự án Rạch Chiếc

Sở hữu các quỹ đất này, Sun Group hình thành một hệ sinh thái khép kín: tổ chức sự kiện quốc tế tại Rạch Chiếc → dịch vụ lưu trú và thương mại tại An Khánh → nhà ở hạng sang tại phân khu 2c Thủ Thiêm. Đây là chiến lược “vết dầu loang” kinh điển, nơi hạ tầng công cộng đóng vai trò “mồi lửa” kích hoạt giá trị của toàn bộ vùng đất xung quanh.

Tác Động Lên Thị Trường Bất Động Sản Cao Cấp – Mặt Bằng Giá Mới Đang Được Thiết Lập

Lịch Sử Tăng Giá Tại Thủ Thiêm Nói Lên Tất Cả

Thủ Thiêm đã và đang viết nên những kỷ lục về giá bất động sản tại Việt Nam. Mỗi khi một dự án hạ tầng lớn hoặc một nhà phát triển uy tín xuất hiện, mặt bằng giá lại vọt lên một đỉnh mới:

The River Thủ Thiêm: Mở bán năm 2020 ở mức ~100 triệu/m², nay đạt 200 – 300 triệu/m²
The Metropole, Empire City: Tăng giá ấn tượng nhờ vị trí trực diện sông và kết nối hạ tầng thuận tiện
Đất tại An Khánh (trục Mai Chí Thọ): Định giá tạm tính 132 triệu/m² theo tờ trình chính quyền – con số thực tế thị trường cao hơn nhiều

Với sự xuất hiện của Sun Thủ Thiêm và việc khởi công siêu dự án Rạch Chiếc, giới chuyên gia đánh giá đây là “phát súng” quyết định thiết lập mặt bằng giá mới cho toàn bộ khu Đông. Cơ chế tăng giá diễn ra theo tiến trình hoàn thiện hạ tầng – nghĩa là ai vào sớm nhất sẽ hưởng lợi nhiều nhất.

Nền Kinh Tế Sự Kiện – Động Lực Thương Mại Bền Vững

Điểm khác biệt quan trọng của dự án tại 2c so với các khu đô thị thông thường: nó không chỉ tạo ra giá trị nhờ vị trí, mà còn nhờ dòng người liên tục và bền vững từ “nền kinh tế sự kiện” xung quanh sân vận động Rạch Chiếc.

Khu phức hợp Rạch Chiếc – 2c được kỳ vọng trở thành event hub (trung tâm sự kiện) lớn nhất Đông Nam Á, bao gồm:

Các giải thể thao quốc tế: SEA Games, ASIAD, giải bóng đá châu Á
Đại nhạc hội, lễ hội văn hóa quy mô hàng chục nghìn người
Hội nghị, triển lãm thương mại quốc tế
Sự kiện thể thao điện tử (eSports) – xu hướng toàn cầu đang bùng nổ

Mỗi sự kiện lớn tạo ra nhu cầu khổng lồ về lưu trú, ẩm thực, mua sắm và giải trí – nguồn doanh thu thương mại bền vững cho các nhà đầu tư tại 2c.

Sự Hình Thành Tâm Điểm Dịch Vụ Hạng Sang

Cơ cấu 41% diện tích sàn thương mại tại phân khu 2c sẽ là nơi tập trung:

Chuỗi nhà hàng fine dining và ẩm thực quốc tế
Bán lẻ cao cấp: thời trang, trang sức, đồng hồ hàng hiệu
Spa, wellness center và các dịch vụ chăm sóc sức khỏe cao cấp
Thương hiệu quản lý khách sạn 5-6 sao quốc tế
Dịch vụ tài chính, văn phòng đại diện các tập đoàn đa quốc gia

Theo tính toán, dự án Rạch Chiếc cần quỹ đất cho khoảng 10.000 phòng khách sạn để đáp ứng lượng khách đổ về trong mùa sự kiện. Điều này sẽ thu hút một làn sóng các thương hiệu khách sạn quốc tế đổ về An Khánh và Nam Thủ Thiêm trong giai đoạn 2026 – 2030.

Hệ Sinh Thái Đô Thị Sun Group – Phong Cách Sống Tinh Hoa Thế Kỷ 21

Mô Hình Đô Thị Thể Thao – Nghỉ Dưỡng Chưa Từng Có Tại Việt Nam

Điểm khác biệt cốt lõi trong chiến lược của Sun Group chính là khả năng tạo ra “Place-making” – kiến tạo một địa điểm sống động thực thụ, không phải chỉ là những khối bê tông vô hồn. Tại khu vực 2c và An Khánh, Sun Group áp dụng kinh nghiệm từ những dự án thành công như Sun Grand City và quần thể Phú Quốc để xây dựng một môi trường sống đẳng cấp mới.

Hệ thống tiện ích nội khu sẽ vượt xa mọi kỳ vọng thông thường, tận dụng trực tiếp hạ tầng đẳng cấp từ sân vận động Rạch Chiếc:

Trung tâm thể thao dưới nước đạt chuẩn quốc tế
Trung tâm quần vợt, thể dục thể chất đa năng
Bệnh viện thể thao quốc tế ngay trong khu vực
Không gian xanh và công viên ven sông Sài Gòn
Tầm nhìn panorama ra Hồ Trung tâm Thủ Thiêm và Quận 1

Phân Khúc Khách Hàng Mới – Lối Sống Năng Động Và Kết Nối

Sự kết hợp độc đáo giữa trung tâm tài chính (khu 2a, 2b) và hệ sinh thái thể thao – giải trí (2c, Rạch Chiếc) tạo ra một phân khúc khách hàng mới tại Thủ Thiêm:

Doanh nhân, chuyên gia tài chính và quản lý cấp cao yêu thích lối sống năng động
Chuyên gia nước ngoài (expats) làm việc tại trung tâm tài chính khu Đông
Cán bộ, chuyên gia làm việc tại trung tâm hành chính mới An Khánh (quy mô hơn 33 ha)
Nhà đầu tư trong và ngoài nước tìm kiếm tài sản sinh lời bền vững

Năng Lực Triển Khai – Sun Group Khác Biệt Ở Chỗ Nào?

Sun Group không chỉ là nhà phát triển bất động sản thông thường. Tập đoàn này gắn liền với những công trình biểu tượng quốc gia: cáp treo Fansipan (Sapa), quần thể Sun World Phú Quốc, Sun Grand City Hà Nội… Những dự án này đã chứng minh năng lực không chỉ xây dựng mà còn vận hành và tạo ra điểm đến – năng lực hiếm có trong ngành BĐS Việt Nam.

Bằng chứng mới nhất cho sức mạnh tài chính và điều phối nguồn lực của Sun Group:

Tổ hợp dự án An Tây (Bình Dương – TPHCM): tổng vốn hơn 51.000 tỷ đồng, khởi công tháng 12/2025
Khu đô thị cao cấp Tu Bông (Khánh Hòa)
Khu đô thị Mê Linh (Hà Nội)
Và hiện tại: siêu dự án Rạch Chiếc 145.600 tỷ đồng tại TPHCM

Tiến Độ Và Lộ Trình Triển Khai – Các Mốc Quan Trọng Đến 2030

Thời Gian	Sự Kiện / Cột Mốc	Ý Nghĩa Chiến Lược
01/2026	Động thổ dự án Rạch Chiếc; Công bố đồ án quy hoạch 1/500 phân khu lõi Thủ Thiêm	Xác nhận cam kết chính trị và tài chính – tín hiệu quan trọng nhất với thị trường
02/2026	Hoàn tất tham vấn cộng đồng về báo cáo ĐTM khu liên hợp	Hoàn thiện nền tảng pháp lý cho triển khai đại trà
2026 – 2027	Giải phóng mặt bằng Bình Trưng; Hoàn thiện pháp lý quỹ đất An Khánh	Giai đoạn “vàng” để gia nhập thị trường trước khi giá điều chỉnh mạnh
2027 – 2029	Thi công tổng thể sân vận động và hạ tầng khu vực	Giá BĐS khu vực tăng tốc theo tiến độ xây dựng thực tế
2030	Hoàn thành sân vận động 70.000 chỗ; Vận hành Metro số 2; Thông xe cầu Thủ Thiêm 3	TPHCM ra mắt đường chân trời mới – mặt bằng giá BĐS thiết lập đỉnh mới

Nguồn: Tổng hợp từ cam kết của Sun Group và UBND Thành phố Hồ Chí Minh

Phân Tích Rủi Ro – Nhìn Thẳng Vào Thách Thức

Một bài phân tích đầy đủ không thể bỏ qua những thách thức mà dự án phải đối mặt. Sự minh bạch trong nhìn nhận rủi ro chính là cơ sở để các nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt.

Rủi ro pháp lý

Khu đất 30,2 ha tại An Khánh – phần quan trọng trong quỹ đất đối ứng – hiện còn vướng một số kết luận của Thanh tra Chính phủ từ giai đoạn trước. Thành phố cần hoàn tất thủ tục xử lý pháp lý nghiêm ngặt trước khi bàn giao đất sạch cho nhà đầu tư. Đây là rủi ro có thể làm chậm tiến độ bàn giao đất và khởi công một số hạng mục.

Rủi ro về tính minh bạch trong định giá BT

Hợp đồng BT yêu cầu sự minh bạch tuyệt đối trong định giá đất đối ứng để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Quá trình thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và ký kết hợp đồng đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa nhiều sở ngành – tiềm ẩn rủi ro kéo dài thời gian.

Rủi ro triển khai kỹ thuật

Giải phóng mặt bằng hơn 186 ha tại khu vực Rạch Chiếc là khối lượng công việc khổng lồ. Biến động giá vật liệu xây dựng và các yêu cầu đánh giá tác động môi trường (ĐTM) có thể ảnh hưởng đến tiến độ thi công thực tế. Cam kết hoàn thành trong ~5 năm là tham vọng, nhưng đòi hỏi sự điều hành xuất sắc và hỗ trợ chính sách liên tục.

Nhận định tổng thể: Các rủi ro nêu trên là thực tế và cần theo dõi sát sao. Tuy nhiên, với Nghị quyết 98 mở đường pháp lý, với cam kết chính trị cấp cao nhất của TPHCM, và với năng lực tài chính – triển khai của Sun Group, khả năng hiện thực hóa dự án trong lộ trình đề ra là rất cao. Đây không phải là những “siêu dự án bất động sản” nằm trên giấy mà là hạ tầng có tính chiến lược quốc gia.

ĐĂNG KÝ NHẬN BÁO GIÁ VÀ TÀI LIỆU DỰ ÁN

NHẬN BÁO GIÁ CẬP NHẬT MỚI NHẤT THÁNG 01/2026

Tầm Nhìn 2030 – Đường Chân Trời Mới Cho Siêu Đô Thị Sun Thủ Thiêm

Đến năm 2030, bức tranh toàn cảnh tại khu Đông TPHCM sẽ là sự hội tụ của những công trình biểu tượng:

Tháp quan sát 88 tầng tại khu 2b – điểm nhấn skyline biểu tượng
Sân vận động 70.000 chỗ với mái đóng – mở tự động tại Rạch Chiếc
Metro số 2 vận hành đầy đủ – kết nối Bến Thành với Thủ Thiêm trong phút chốc
Cầu Thủ Thiêm 3 thông xe – hoàn thiện mạng lưới kết nối vùng
Trung tâm hành chính mới An Khánh (33+ ha) – trụ sở các cơ quan nhà nước và tổ chức quốc tế
Tuyến đường ven sông kết hợp LRT – trục kinh tế du lịch đẳng cấp quốc tế

Phân khu 2c, với vị trí là cầu nối giữa lõi tài chính (2a, 2b) và hệ sinh thái thể thao (Rạch Chiếc), sẽ là nơi hưởng lợi trực tiếp từ toàn bộ dòng vốn và lưu lượng người qua lại. Đây không phải là viễn cảnh xa vời – đây là lộ trình đã được cam kết bằng hàng trăm nghìn tỷ đồng vốn đầu tư công và tư.

Bán đảo Thủ Thiêm được ví như Manhattan phía Đông sông Sài Gòn. Trong tầm nhìn đến 2030, khu chức năng số 1 và số 2 sẽ hợp thành vùng cốt lõi có mật độ kinh tế, tài chính và văn hóa cao nhất cả nước. Sun Group đang đặt cược và kiến tạo vùng đất này – và lịch sử cho thấy, những ai đặt cược cùng họ sớm nhất đều thắng lớn nhất.

Sun Thủ Thiêm tại phân khu 2c khu chức năng số 2 không chỉ là một dự án bất động sản – đây là sự kiến tạo của một hệ sinh thái đô thị hoàn toàn mới: nơi tài chính quốc tế, thể thao đẳng cấp và phong cách sống tinh hoa hội tụ bên dòng sông Sài Gòn. Chiến lược của Sun Group – từ siêu dự án Rạch Chiếc 145.600 tỷ đến quỹ đất đối ứng An Khánh, từ nhà thi đấu đa năng trong khu 2c đến mạng lưới Metro và cầu xuyên sông – là một bức tranh tổng thể mà mỗi mảnh ghép đều bổ trợ cho nhau, tạo ra sức hút của một “vùng năng lượng” mới cho cả khu Đông TPHCM.